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評估項目

Assessment project
業(yè)務范圍包括房產(chǎn)、土地評估、資產(chǎn)評估、二手車評估、林權(quán)評估、海洋權(quán)益評估、礦產(chǎn)資源評估；企業(yè)征信；工程咨詢；項目可行性研究報告；土地開發(fā)整理；不動產(chǎn)登記代理、不動產(chǎn)測繪等。??
工廠廠房搬遷評估
    發(fā)布時間: 2019-10-25 11:23    

企業(yè)廠房拆遷評估及拆遷損失評估房屋補償標準房屋強拆了如何挽回損失國家在進行征地拆遷過程中肯定會毀壞被拆遷戶的一些設施，如房屋，菜地，農(nóng)田，樹木等。那么損壞被拆遷戶的資產(chǎn)該怎么補償呢？補償標準又是什么？接下來本司拆遷評估組將以房屋為例，來帶大家一起了解2019年占地房屋拆遷賠償標準價格是怎么計算的有關(guān)內(nèi)容。

征地補償新標準

1、土地補償費

土地補償費一般為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。

2、土地征收的安置補助費

根據(jù)需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每人的安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。

3、房屋、構(gòu)筑物及附屬施的補償

  房屋補償標準要根據(jù)具體情況，有證和無證，結(jié)構(gòu)類型，建造年代，位置區(qū)域等等價值不一樣，堡坎、溝渠、管道、明暗溝、水池、化糞池等等按照估值補償。

4、青苗補償標準

對剛剛播種的農(nóng)作物，按季產(chǎn)值的三分之一補償工本費。對于成長期的農(nóng)作物，最高按一季度產(chǎn)值補償。對于糧食、油料和蔬菜青苗，能得到收獲的，不予補償。對于多年生的經(jīng)濟林木，要盡量移植，由用地單位付給移植費；如不能移植必須砍伐的，由用地單位按實際價值補償。對于成材樹木，由樹木所有者自行砍伐，不予補償。

5、其他附著物的補償標準

征收土地需要遷移鐵路、公路、高壓電線、通訊線、廣播線等，要根據(jù)具體情況和有關(guān)部門進行協(xié)商，編制投資概算，列入初步設計概算報批。拆遷農(nóng)田水利設施及其它配套建筑物、水井、人工魚塘、養(yǎng)殖場、墳墓、廁所、豬圈等的補償，參照有關(guān)資產(chǎn)評估標準，付給遷移費或補償費。

工廠廠房搬遷評估
企業(yè)搬遷評估通常有以下幾方面，具體要根據(jù)企業(yè)自身的情況而定：
(一)不動產(chǎn)損失評估
搬遷企業(yè)的不動產(chǎn)包括:房屋建筑物、構(gòu)筑物(設備基礎,道路、圍墻、擋土墻等)、管網(wǎng)(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)綠化景觀等不能隨遷的財產(chǎn)。不動產(chǎn)損失評估的價值類型是拆遷補償價值"。拆遷補償價值是根據(jù)政府主管部門房屋拆遷的有關(guān)規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估墓準日可能獲得的補償價值。例如當?shù)卣鞔_規(guī)定了樹木的補償標準,只要根據(jù)樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償?shù)脑u估。當?shù)卣?guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價,非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動,但未對有關(guān)因素調(diào)整系數(shù)做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房,與住宅很難比對,加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋, 故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產(chǎn)拆遷補償價值。
(二)停產(chǎn)損失評估
《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定,因拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)，停業(yè)的 ,拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一 定比例計算,也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。搬遷會造成停產(chǎn),停產(chǎn)意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是,機械工廠的搬遷,其短時停產(chǎn)并不意味著停止全部經(jīng)營活動。常見的方法是產(chǎn)成品仍必須按臺同兌現(xiàn),原材料仍按計劃采購,一-些生產(chǎn)經(jīng)營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中,停產(chǎn)損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入計算。當年預計實現(xiàn)的月平均銷售收入為:上年實際銷售收入*(1+前三年銷售收入平均增長率)12。
(三)搬遷費評估
工廠搬遷費評估是對隨遷財產(chǎn)，包括機器設備,工裝模具,工位器具。存貨,在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產(chǎn)全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產(chǎn)價值評估。評估師要針對不同的搬遷財產(chǎn),經(jīng)過深入調(diào)查研究,科學縝密,經(jīng)濟合理地設定一個搬遷方案,以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括:拆卸費,包裝費,吊裝費,運費,卸車費,安裝調(diào)試費,驗收費,不可預見費，管理費,保險費。搬遷費評估為計價所設定的運輸方案,不是搬遷組織措施計劃,更不是裝車計劃。工廠搬遷損失評估是評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同,以及評估報告使用要求的差異,關(guān)注到可能影響搬遷損失的所有層面。在工廠搬遷損失評估中,評估師要加強現(xiàn)場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建 筑面積和結(jié)構(gòu);機器設備要逐臺設定運輸方案,關(guān)注拆卸損失和不可預見損失;存貨除數(shù)量外,包括體積、重量,包裝狀態(tài)都要心中有數(shù);大量的在產(chǎn)品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數(shù)量,體積和重量。所有這些都要作到不重不漏”。
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